 분양가상한제 민간주택 당첨자, 국민주택채권 의무 매입
시세차익 일부를 공공이 회수해 주택도시기금 재원으로 활용 주택채권입찰제 도입으로 ‘로또 청약’ 차단…주거 안정 재원으로 활용
한국디지털뉴스 김형종 기자ㅣ더불어민주당 안태준 의원(경기 광주을, 국회 국토교통위원회)은 분양가상한제 적용 지역에서 민간주택을 분양 받으려는 자가 의무적으로 국민주택채권을 매입하도록 하는 이른바 주택채권입찰제’ 도입을 골자로 한 주택법 개정안을 대표 발의한다고 24일 밝혔다.
현행 「주택법」에 따르면 강남 3구 등 분양가상한제 지역의 민간주택 청약에 당첨될 경우 수분양자에게는 최대 5년 이내 범위의 거주의무만 부과될 뿐이며(제57조의2), 분양가 제한으로 발생하는 시세 차익은 사실상 전부 수분양자에게 귀속되고 있어 이른바 ‘로또 청약’으로 불리고 있다.
이재명 대통령은 지난 2025년 6월 19일 국무회의에서 “로또 분양은 분양가 상한 제한으로 인해 실제 시세와 크게 차이가 발생해 주변 집값을 폭등시키는 원인”이라고 지적하며, 분양가상한제 지역 민간주택 청약제도 개편 필요성을 밝힌 바 있다. 안 의원이 발의한 개정안은 분양가상한제 적용 지역에서 민간주택을 분양할 경우 수분양자가 일정 규모의 국민주택채권을 의무적으로 매입하도록 하는 ‘주택채권입찰제’를 도입하는 내용을 담고 있다. 주택채권입찰제는 2006년 판교 신도시 분양 당시 과도한 청약 수요를 완화하고 시세 차익을 환수하기 위해 한 차례 운영된 바 있는 제도다.
당시 제도는 채권 매입 상한액을 ‘분양가와 채권매입손실액(채권 매입 후 즉시 매각 시 예상 손실액)을 합한 금액이 인근 지역 시세 대비 약 90% 수준’이 되도록 설정했으나, 이 비율이 자의적으로 책정됐다는 비판과 함께 비율 조정 요구 민원이 다수 제기됐고 실제로 여러 차례 비율이 변경되면서 제도의 안정성이 떨어졌다는 지적을 받았다.
안 의원은 이번 개정안에서 채권 상한액을 “분양가상한제 민간주택의 분양가가 인근 지역 시세 대비 100% 이하인 경우, 100%에 미달하는 수준”으로 설정해 채권 매입을 통해 환수되는 추가 이익을 ‘인근 지역 시세’ 수준으로 한정하는 방향으로 국토교통부와 구체적 기준을 협의하겠다는 입장이다. 예를 들어 분상제 주택 분양가가 인근 시세의 90%일 경우 채권 상한액은 10%(100%-90%) 수준이 된다.
안 의원은 개편된 주택채권입찰제를 분양가상한제 적용 민간주택 분양에 도입할 경우, 과도한 청약 수요 쏠림을 완화하는 동시에 최근 청약통장 가입자 수 감소로 재원 확보에 어려움을 겪고 있는 주택도시기금 재원 보강에도 상당한 도움이 될 것으로 내다봤다. 청약통장 가입자 수는 2025년 2월 2559만좌에서 2026년 2월 2533만좌로 1년 사이 26만좌 감소했다.
주택도시기금법 에 따르면 주택계정은 국민주택채권 발행으로 조성된 자금과 「주택법」 제56조제2항에 따른 입주자저축(청약통장)으로 조성된 자금 등을 재원으로 한다. 실제로 2024년 국민주택채권 발행 규모는 약 14조1000억원 수준으로 집계된다.
안 의원실은 지난 5년간 분양가상한제 지역에서 인근 지역 시세 대비 100% 이하 가격으로 분양된 민간주택 23곳에 개편된 주택채권입찰제를 적용할 경우, 주택채권 입찰을 통해 추가로 환수 가능한 규모가 1조5000억원 이상에 이를 것으로 추산했다. 이는 2024년 국민주택채권 발행액 14조1000억원의 10%를 넘는 수준으로, 결코 적지 않은 금액이다. 이러한 재원은 국민주택 건설, 공공주택 공급을 위한 증권 매입, 정부 시책 주택사업 등에 활용될 수 있다(주택도시기금법 제9조).
안 의원은 “일각에서는 주택채권입찰제가 도입되면 서민의 ‘주거 사다리’가 사라질 수 있다고 우려하지만, 현재 강남 3구 등 분양가상한제 지역 민간주택 분양가는 일반 서민이 접근하기 어려울 정도로 폭등했고 인근 매매가는 그 이상으로 급등해, 당첨만 되면 수십억원대 시세 차익을 누릴 수 있는 ‘로또 청약’으로 변질됐다”고 지적했다.
실제 강남 3구 민간주택의 분양가와 인근 아파트 매매가를 보면 전용 84㎡ 기준으로 서울 강남구 ‘역삼 센트럴자이’ 분양가 약 28억원(2025년 12월)과 인근 ‘역삼 래미안’ 매매가 33억원(2026년 2월), 서초구 ‘반포 래미안트리니원’ 분양가 27억원(2025년 10월)과 ‘반포 래미안원펜타스’ 매매가 47억원(2025년 3월),서초구 ‘아크로 리츠카운티’ 분양가 22억원(2024년 11월)과 ‘방배 그랑자이’ 매매가 35억원(2026년 2월), 강남구 ‘청담 르엘’ 분양가 25억원(2024년 9월)과 ‘청담 자이’ 매매가 43억원(2025년 7월) 등으로 분양가와 시세 간 괴리가 큰 것으로 나타났다.
안 의원은 “분양가상한제가 애초 지향했던 주택 가격 안정이라는 취지는 희석되고, 현금 부자·금수저들의 자산 증식 수단으로 악용되고 있는 만큼, 이들이 누리던 분양가상한제 민간주택 분양 시세 차익의 일부를 ‘국민주택채권 의무 매입’을 통해 공공이 회수하고 이를 주거 안정을 위한 공공주택 사업에 활용할 필요가 있다”고 강조했다.
또한 “개정안에 따른 주택채권입찰제 적용 대상은 소위 ‘로또 청약’으로 불리는 민간 주택 청약에 한정되며, 공공택지에서 공급되는 공공분양주택은 적용 대상이 아니기 때문에 기존 서민 주거 안정 수단은 그대로 유지된다”고 설명했다.
안 의원은 “현재 국민주택채권은 만기 5년, 연이율 1%의 단일 상품으로 투자 매력은 사실상 없고, 대부분 의무 매입 후 즉시 할인 매각하는 준조세로 인식되고 있다”며 “향후 다양한 만기와 이율을 갖춘 상품을 출시할 수 있도록 국토부와 협의해 국민주택채권을 하나의 투자 자산으로 장기 보유하도록 유도하겠다”고 제도 보완 방안도 밝혔다
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안태준 의원,주택법 개정안 대표 발의
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