용도지역 조정(1종-2종), 용적률(170%-215%), 신통기획으로 사업성 확보 조합직접설립 추진 10.15대책 이후 답보상태…시, 보정계수2.0 적용해 분담금 감소 오 시장, 19일 현장방문 “조합설립-착공까지 끝까지 책임, ’31년까지 관악구 1.3만 호 착공
한국디지털뉴스 김형종 기자ㅣ서울시장이 2026년 새해 첫 정비사업 현장으로 관악구 신림7 재개발 구역을 찾았다.
구릉지 등 지형 특성상 높이규제, 높은 단차, 불편한 교통 등으로 사업성이 좋지 않았던 ‘신림7구역’이 시 신속통합기획을 통해 10여년 만에 재개발을 다시 추진, 1,400여 세대 숲세권 대단지로 탈바꿈한다.
신림7구역(관악구 신림동 675 일대)’은 목골산 자락 경사지에 위치한 노후도 89%의 저층 주거지다. 2011년 정비예정구역 지정 후 170% 용적률 제한으로 인한 낮은 사업성으로 2014년 정비예정구역이 해제된 후 상당 기간 방치돼 있었다.
<용도지역 조정(1종-2종), 용적률(170%-215%), 신속통합기획으로 사업성 확보>
시는 ‘신림7구역’에 ‘신속통합기획’을 통해 용도지역을 1종에서 2종으로 상향하고 이례적으로 용적률을 170%에서 215%까지 상향하는 등 각종 지원을 펼쳤다. 그 결과 2024년 9월 정비구역으로 지정, 10여 년 만에 다시 재개발이라는 실질적인 전환점을 맞이했다.
구역지정 이후에는 서울시의 공공지원을 받아 추진위원회 구성을 생략하고 조합을 바로 설립하는 ‘조합직접설립’을 추진 중이다.
이 지역은 10.15 대책에 따른 정부 규제 강화 이후 사업추진에 상당한 어려움을 겪고 있다. 조합원 지위양도 제한, 이주비 대출 규제 등에 따른 주민 불안이 커지며 조합설립 동의율이 70% 수준에서 더 이상 증가하지 않고 있다. 주민들은 신림동 일대가 집값 상승 우려가 낮은 산자락 노후주거지임에도 규제지역에 일괄 포함되어 여러 규제를 적용받게 되어 주민동의를 받기가 더 어려워졌다며 어려움을 호소했다.
시, 사업성 보정계수, 규제철폐 3호 적용으로 추가 사업성 확보지원
오세훈 서울시장은 19일 오전 10시 ‘신림7구역’ 현장을 직접 찾아 노후 주거환경을 점검하고 사업성 개선방안을 다시 한번 전달하며 확실한 사업추진 의지를 밝혔다.
우선 신림7구역에 ‘사업성 보정계수’ 최대값인 2.0을 적용하여 허용용적률 인센티브를 2배로 늘리고, 규제철폐 3호 ‘높이규제지역 공공기여 완화’를 추가로 적용한다. 이를 통해 분양 세대수는 기존보다 약 40세대 이상 늘어나고, 공공기여율은 10%에서 3%로 대폭 하향된다.
증가하는 분양수익만큼 조합원 분담금이 감소할 수 있으며, 공공기여 부담이 줄어드는 만큼 공공시설등을 건축하기 위한 공사비가 감소해 조합원의 경제적 부담이 완화된다.
시는 신림7구역에 대한 추가 지원책이 사업추진에 대한 주민 의지를 높이고 사업을 촉진할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
주민들이 조합설립 이후 금일 논의된 개선책을 적용하여 정비계획 변경을 신청하면 서울시는 통합심의를 통해 신속한 정비계획 변경과 사업시행계획인가를 일괄 지원한다는 방침이다.
오 시장, “조합설립~착공까지 끝까지 책임, ’31년까지 관악구 1.3만 호 착공
오 시장은 “정비사업은 정책환경 변화에 흔들리지 않고 일관되게 추진돼야 한다”며 “신림7구역처럼 주거환경 개선이 절실한 곳이 규제에 막혀 좌초되지 않도록 서울시가 가진 모든 행정력을 동원해 끝까지 책임지겠다”고 강조했다.
오 시장은 현장 여건을 충분히 반영하지 않은 정부의 과도한 규제가 민간 주택 공급을 위축시키지 않도록 전향적인 정책 재점검을 다시 한 번 정부에 요청했다. 신림7구역처럼 집값 상승 우려가 크지 않은 산자락 노후 주거지까지 일률적인 규제지역으로 묶여 정비사업이 정체되는 현상은 개선돼야 한다는 취지다.
시는 정부규제 이후 신림7구역과 같이 사업추진에 어려움을 겪는 구역에 대한 적극적인 추가지원을 통해 ’31년까지 31만호 착공 목표를 실현하는데 행정력을 총동원할 계획이다.
관악구의 경우에는 올해 신림2구역 약 1,400세대를 시작으로 ’31년까지 누적 1.3만호가 순차적으로 착공될 예정이다.
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서울시,규제에 막힌 신림7구역 지원 나서
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